關(guān)于《江永縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價
評估成果》的政策解讀
一,、文件出臺的背景及意義
基準(zhǔn)地價,、標(biāo)定地價是地價管理的基礎(chǔ),，在土地市場建設(shè),、土地資產(chǎn)權(quán)益保護和土地宏觀調(diào)控等方面發(fā)揮著重要的支撐作用。為順應(yīng)農(nóng)村土地制度改革深化需要,，特別是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市以及農(nóng)用地和農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革深化對地價評估與管理提出的現(xiàn)實需求,，有必要進一步拓展江永縣城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價范圍，將集體建設(shè)用地,、農(nóng)用地納入基準(zhǔn)地價評估范圍,，同時建立城鎮(zhèn)標(biāo)定地價體系，為培育江永縣農(nóng)村集體建設(shè)用地和農(nóng)用地市場發(fā)展,，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場建設(shè)奠定基礎(chǔ),。
二、文件起草依據(jù)和過程
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕36號）及《湖南省自然資源廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<自然資源部辦公廳關(guān)于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知>的通知》（湘自然資辦發(fā)〔2019〕77號）文件精神,，我縣開展了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制定工作,，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》,、《集體建設(shè)用地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)規(guī)范》的要求,，我縣已完成了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制定工作資料的收集、分析,、整理與計算,，形成了文字報告、圖件,、表格等成果,。
本通告由縣自然資源局起草?？h自然資源局于2021年6月啟動了江永縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制訂工作,，我縣于2022年8月12日，組織召開了標(biāo)定地價成果聽證會,，并對初步成果進行了修改完善,。通過了湖南省自然資源廳組織的成果驗收，征求了縣財政局,、縣審計局,、縣發(fā)改局等相關(guān)單位的意見，縣司法局做合法性審查、縣市場監(jiān)督管理局做市場公平性競爭審查,，呈請縣人民政府批準(zhǔn)后發(fā)布,。
三、文件主要內(nèi)容
集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價是對應(yīng)于集體建設(shè)用地平均開發(fā)利用條件下,，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地,，按照不同用途分別評估，并由政府確定的,，某一估價期日法定最高使用年期下出讓土地使用權(quán)（農(nóng)村宅基地為宅基地使用權(quán)）的區(qū)域平均價格,，包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價和農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價兩大類。其中集體經(jīng)營性建設(shè)用地包括集體商服用地,、集體工業(yè)用地兩種類型,。
四、政策特點或創(chuàng)新舉措
1.在農(nóng)村土地制度改革及土地資產(chǎn)價值核算中的應(yīng)用,。江永縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價可以直接服務(wù)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,、深化農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革實踐中涉及的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓,、抵押方面的地價評估及管理需求,。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價還可以為江永縣集體建設(shè)用地資產(chǎn)核算確定價值標(biāo)準(zhǔn)提供重要的參考。
2.在促進集體建設(shè)用地市場培育與管理中的應(yīng)用,。建立合理的土地價格體系和租價體系,，及時掌握反映市場狀況的土地價格情況，科學(xué)評價土地資產(chǎn)的市場價值是土地市場管理的重要手段,。本次建立的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價成果不僅有利于集體建設(shè)用地地價的明朗化,、公開化，為土地出讓,、轉(zhuǎn)讓,、租賃、抵押等提供成交依據(jù),，減少人為因素和盲目性,，也為政府強化土地參與宏觀調(diào)控、落實相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策,、規(guī)范集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)等提供信息依據(jù),。
3.在承租評估管理中的應(yīng)用。承租土地使用權(quán)價格評估的關(guān)鍵是合理確定市場租金和租賃權(quán)還原率,，市場租金可以采用市場比較法直接確定,，也可以采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等首先評估出待估宗地的出讓土地市場價格，在此基礎(chǔ)上,，通過反算年租金的方法評估得到,。
4.在國土空間規(guī)劃及建設(shè)用地整治復(fù)墾中的應(yīng)用,。以集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價為參考,，立足地價分異的角度,，科學(xué)分析城鄉(xiāng)建設(shè)、國土空間規(guī)劃對農(nóng)村土地利用效益的綜合影響,，更好地發(fā)揮地價杠桿引導(dǎo)農(nóng)村土地資源的有序開發(fā),、合理保護、集約利用和優(yōu)化配置,，推動鄉(xiāng)村空間重構(gòu)重組,，促進城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，助推鄉(xiāng)村全面振興,，實施產(chǎn)業(yè)興旺,、生態(tài)宜居。
5.農(nóng)村宅基地是一種權(quán)利受到特殊限定的用益物權(quán),，突出表現(xiàn)在其權(quán)利原始取得的無償性,、農(nóng)民集體組織成員的特殊身份性、不得向集體經(jīng)濟組織之外流轉(zhuǎn)以及抵押,、擔(dān)保等權(quán)能受到禁止等方面的限定性,。江永縣農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價基于“合法合規(guī)”原則于農(nóng)村宅基地的收益評估，成果主要應(yīng)用于產(chǎn)業(yè)資本參與鄉(xiāng)村振興中涉及的資產(chǎn)評估以及全域土地綜合整治中的自愿有償退出,、宅基地改革試點中的抵押評估,，不適用于政府主導(dǎo)的強制性有償退出（征收）、農(nóng)村宅基地初始分配環(huán)節(jié)的有償使用（有償選位）等方面,。
五,、新老政策差異
新出臺的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價是政府根據(jù)需要針對農(nóng)用地不同級別或不同均質(zhì)地域，按照不同利用類型,，分別評估確定的某一估價期日的平均價格,。
江永縣自然資源局
2022年8月15日
湘公網(wǎng)安備 43112502000002號
