關(guān)于《江永縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)
評(píng)估成果》的政策解讀
一、文件出臺(tái)的背景及意義
基準(zhǔn)地價(jià),、標(biāo)定地價(jià)是地價(jià)管理的基礎(chǔ)，在土地市場(chǎng)建設(shè),、土地資產(chǎn)權(quán)益保護(hù)和土地宏觀調(diào)控等方面發(fā)揮著重要的支撐作用。為順應(yīng)農(nóng)村土地制度改革深化需要,，特別是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市以及農(nóng)用地和農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革深化對(duì)地價(jià)評(píng)估與管理提出的現(xiàn)實(shí)需求,，有必要進(jìn)一步拓展江永縣城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價(jià)范圍，將集體建設(shè)用地、農(nóng)用地納入基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍,，同時(shí)建立城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)體系,，為培育江永縣農(nóng)村集體建設(shè)用地和農(nóng)用地市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)建設(shè)奠定基礎(chǔ),。
二,、文件起草依據(jù)和過(guò)程
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知》（自然資辦發(fā)〔2019〕36號(hào)）及《湖南省自然資源廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)<自然資源部辦公廳關(guān)于部署開(kāi)展2019年度自然資源評(píng)價(jià)評(píng)估工作的通知>的通知》（湘自然資辦發(fā)〔2019〕77號(hào)）文件精神，我縣開(kāi)展了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定工作,，按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》,、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《集體建設(shè)用地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的要求,，我縣已完成了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定工作資料的收集,、分析、整理與計(jì)算,，形成了文字報(bào)告,、圖件、表格等成果,。
本通告由縣自然資源局起草,。縣自然資源局于2021年6月啟動(dòng)了江永縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)制訂工作,，我縣于2022年8月12日,，組織召開(kāi)了標(biāo)定地價(jià)成果聽(tīng)證會(huì)，并對(duì)初步成果進(jìn)行了修改完善,。通過(guò)了湖南省自然資源廳組織的成果驗(yàn)收，征求了縣財(cái)政局,、縣審計(jì)局,、縣發(fā)改局等相關(guān)單位的意見(jiàn)，縣司法局做合法性審查,、縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局做市場(chǎng)公平性競(jìng)爭(zhēng)審查,，呈請(qǐng)縣人民政府批準(zhǔn)后發(fā)布。
三,、文件主要內(nèi)容
集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是對(duì)應(yīng)于集體建設(shè)用地平均開(kāi)發(fā)利用條件下,，不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照不同用途分別評(píng)估,，并由政府確定的,，某一估價(jià)期日法定最高使用年期下出讓土地使用權(quán)（農(nóng)村宅基地為宅基地使用權(quán)）的區(qū)域平均價(jià)格，包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價(jià)兩大類,。其中集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地包括集體商服用地,、集體工業(yè)用地兩種類型。
四,、政策特點(diǎn)或創(chuàng)新舉措
1.在農(nóng)村土地制度改革及土地資產(chǎn)價(jià)值核算中的應(yīng)用,。江永縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)可以直接服務(wù)于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市,、深化農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革實(shí)踐中涉及的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓,、抵押方面的地價(jià)評(píng)估及管理需求,。集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)還可以為江永縣集體建設(shè)用地資產(chǎn)核算確定價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)提供重要的參考。
2.在促進(jìn)集體建設(shè)用地市場(chǎng)培育與管理中的應(yīng)用,。建立合理的土地價(jià)格體系和租價(jià)體系,，及時(shí)掌握反映市場(chǎng)狀況的土地價(jià)格情況，科學(xué)評(píng)價(jià)土地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是土地市場(chǎng)管理的重要手段,。本次建立的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果不僅有利于集體建設(shè)用地地價(jià)的明朗化,、公開(kāi)化，為土地出讓,、轉(zhuǎn)讓,、租賃、抵押等提供成交依據(jù),，減少人為因素和盲目性,，也為政府強(qiáng)化土地參與宏觀調(diào)控、落實(shí)相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策,、規(guī)范集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)等提供信息依據(jù),。
3.在承租評(píng)估管理中的應(yīng)用。承租土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的關(guān)鍵是合理確定市場(chǎng)租金和租賃權(quán)還原率,，市場(chǎng)租金可以采用市場(chǎng)比較法直接確定,，也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等首先評(píng)估出待估宗地的出讓土地市場(chǎng)價(jià)格，在此基礎(chǔ)上,，通過(guò)反算年租金的方法評(píng)估得到,。
4.在國(guó)土空間規(guī)劃及建設(shè)用地整治復(fù)墾中的應(yīng)用。以集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為參考,，立足地價(jià)分異的角度,，科學(xué)分析城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土空間規(guī)劃對(duì)農(nóng)村土地利用效益的綜合影響,，更好地發(fā)揮地價(jià)杠桿引導(dǎo)農(nóng)村土地資源的有序開(kāi)發(fā),、合理保護(hù)、集約利用和優(yōu)化配置,，推動(dòng)鄉(xiāng)村空間重構(gòu)重組,，促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，助推鄉(xiāng)村全面振興,，實(shí)施產(chǎn)業(yè)興旺,、生態(tài)宜居。
5.農(nóng)村宅基地是一種權(quán)利受到特殊限定的用益物權(quán)，突出表現(xiàn)在其權(quán)利原始取得的無(wú)償性,、農(nóng)民集體組織成員的特殊身份性,、不得向集體經(jīng)濟(jì)組織之外流轉(zhuǎn)以及抵押、擔(dān)保等權(quán)能受到禁止等方面的限定性,。江永縣農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價(jià)基于“合法合規(guī)”原則于農(nóng)村宅基地的收益評(píng)估,，成果主要應(yīng)用于產(chǎn)業(yè)資本參與鄉(xiāng)村振興中涉及的資產(chǎn)評(píng)估以及全域土地綜合整治中的自愿有償退出、宅基地改革試點(diǎn)中的抵押評(píng)估,，不適用于政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性有償退出（征收）,、農(nóng)村宅基地初始分配環(huán)節(jié)的有償使用（有償選位）等方面。
五,、新老政策差異
新出臺(tái)的集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)是政府根據(jù)需要針對(duì)農(nóng)用地不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域,，按照不同利用類型，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日的平均價(jià)格,。
江永縣自然資源局
2022年8月15日
湘公網(wǎng)安備 43112502000002號(hào)
